房贷“体检”大面积铺开 测试结果出人意料乐观

　　眼下,楼市正遭遇“史上最严厉调控”的考验,假如一系列楼市新政导致房价下挫,那么,银行最在意的“断供”问题是否会接踵而至？与此同时,为逃避楼市新政的打压,一些诸如抬高房价变相摊薄首付比等等伎俩,在高压的监管环境下,是否还有出路？晨报记者近日采访获悉,银监会已向各家商业银行下发压力测试指引,而银行针对房贷业务的测试结果更是出乎意料的乐观,不过,对于一些可能“钻空子”的风险业务,银行普遍把关趋严,部分银行甚至下了拒贷令。

　　房贷“体检”大面积铺开

　　国务院“新国十条”（4月17日颁发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台以来,楼市明显降温,与此同时“房价下跌多少将对银行的住房贷款质量构成威胁,造成大面积的违约和坏账”也成为关注的焦点,银监会研究局副局长龚明华近日透露,银监会已经要求各商业银行进行房贷质量压力测试,新一轮房贷“体检”正在大面积铺开。

　　据龚明华介绍,银监会已下发商业银行压力测定指引,指导商业银行根据实际情况,就房地产行业的高风险稳定率进行压力测试。他表示,房贷的压力,取决于各家商业银行自身情况,如贷款余额、资金来源、风险管控能力等,所以要具体情况具体分析,不能一概而论。

　　压力测试,银行扛得住

　　实际上,在不久前召开的交通银行(601328,股吧)2010年一季度业绩发布会上,该行副行长钱文挥透露,在“新国十条”出台后,交行已根据银监会的要求在内部进行了房贷压力测试,结果显示如果房地产价格下跌30%,交行个人房贷不良率将上升0.9%。

　　据钱文挥披露,目前交行房贷业务质量较好,个人房贷不良率仅0.37%。他还指出,“房地产调控对交行的房贷质量不会构成重要影响,银行有能力消化和吸收相关风险。”不过,钱文挥也承认,“房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险,影响可能会比较大。”

　　除交行以外,工行(601398,股吧)、建行、民生等银行近日也披露,他们的房贷测试结果“与交行大体相当,甚至略微乐观一些”。如工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右,民生为40%,招行(600036,股吧)为37%。

　　最新发布的中金公司报告也称,如果房价下跌30%,银行房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。部分银行人士认为,房价狂跌30%到40%的可能性并不大,未来楼市仍有强烈的刚性需求支撑。而钱文挥在接受采访时也表示,“房地产业现在和将来都将是中国经济非常重要支柱,尽管现在房地产市场出现过热和部分泡沫,但从长期来看行业发展仍有前景,所以要保持一定房地产业务比例。”

　　对做高房价,银行明确“说不”

　　“新国十条”将二套房首付比例调高至不得低于50%,这让不少购房人捉襟见肘。而记者从银行业内获悉,为了应对房贷新政,一些房产中介帮助购房者弄虚作假,通过提高评估价格,来变相增加贷款金额及减少首付。“这种现象最近屡有发生。”一家国有银行房贷部人士透露,银行最近发现了一些中介虚报评估价的案例。如房屋实际价值为200万元,新政出台后,首付提高到五成,购房者无法凑齐首付,于是中介为购房者制造一份虚假的三方协议,将房屋评估价抬高到280万元,按50%首付比计算,可从银行获得140万元的贷款。这样购房者从银行贷到的款与新政前相同,只需付60万元（相当于3成）的首期款。

　　记者以购房者身份联系了数家沪上房产中介,表示自己首付款困难,有何办法解决。其中,多数中介都建议,通过做高房价来获得更多贷款,而购房者只须多缴一些税费。据中介人士介绍,做高房价实际就是制造两份合同,一份合同按实际房屋价值计算,执行首付三成,一份则按抬高后的房屋价格计算,首付五成,而银行根据后者发放贷款,购房者只要按前者支付首付款。“对于抬高评估价欺骗银行放贷的,我们会加强把关,一旦发现就会严肃处理,拒绝放贷,参与的中介还会被放进黑名单。”某国有银行房贷部负责人称,银行可通过查询数据库系统,一旦发现疑似高估的评估价就会把这笔贷款压下来,拒绝放贷。为应对做高房价的现象,目前多数银行都会指定资历好的评估公司,避免其与中介串通抬价的可能。据悉,目前在房价评估环节,银行的做法是无论合同成交价多少,均按指定评估公司的估价放贷。